Nel contratto di locazione, grava sul proprietario l’obbligo di garantire il godimento del bene, e sull’inquilino quello di eseguire la controprestazione economica. Orbene, nell’ambito commerciale, la chiusura totale (lockdown) e le misure di restrizione imposte dalla pandemia da Covid19, di fatto, hanno impedito generalmente ai conduttori di esercitare l’attività per la quale il bene immobile era stato locato.

Si viene così a creare uno squilibrio contrattuale: l’inquilino è costretto a versare il corrispettivo senza godere del locale, o meglio, senza poter in esso esercitare l’attività concordata in contratto, ovvero, potrà esercitarla con un pubblico di avventori quasi inesistente, a causa delle limitazioni alla circolazione imposte dalla pandemia; nondimeno, neppure il proprietario può sfruttare l’immobile, atteso che è occupato dai beni ivi legittimamente allocati dal conduttore e dall’espletamento (se consentita a volte anche solo per l’asporto) della relativa attività.

Le tesi sviluppate, in tema di pandemia da Covid19, sono state le più disparate. Di certo, la soluzione meglio rispondente alle norme civilistiche rimane quella concordata, ossia, il locatore e il conduttore possono decidere, di comune accordo, di rinegoziare il contratto e di rimodulare (al ribasso e per un periodo di tempo limitato) l’importo del canone per tutta la durata dell’emergenza Covid-19. Si tratta di una modifica che, peraltro, non è onerosa per i contraenti, infatti, l’accordo con il quale si riduce l’affitto, sebbene registrato all’Agenzia delle Entrate, non comporta la corresponsione dell’imposta di registro.

Tuttavia, si è riscontrato che tale strada è difficilmente praticabile tra le parti in concreto, per le ragioni più disparate!

Allora la Giurisprudenza, in linea con i principi generali sostenuti da tempo dalla Suprema Corte, ha ribadito la regola generale secondo cui, il conduttore non può astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente; infatti, tra le obbligazioni gravanti sull’inquilino, vi è quella di versare il corrispettivo (art. 1587 n. 2 cod. civ.) e la facoltà di astensione dal pagamento, solo nell’ipotesi in cui la controprestazione del locatore venga completamente a mancare. Tuttavia, nel caso dell’emergenza epidemiologica, l’inquilino ha la disponibilità materiale del bene, ma non può giovarsene per ipotetica previsione normativa (cd. lokdown), non già per colpa del locatore. Per tale ragione, non può arbitrariamente decidere di non eseguire la propria prestazione economica.

Pertanto, le difficoltà economiche non giustificano l’inadempimento (al pagamento del canone). Difatti, un principio generale del diritto è che “il denaro non perisce mai”, ossia, il denaro è sempre in circolazione, pertanto, nelle obbligazioni pecuniarie (come il pagamento dell’affitto), il debitore resta obbligato verso il creditore, tanto è vero che, “l’impotenza finanziaria” dell’inquilino, sebbene derivante dall’emergenza sanitaria, non rientra nell’impossibilità sopravvenuta (sia essa assoluta o parziale).

Di conseguenza, il comportamento del conduttore non può che integrare quel “grave inadempimento” contrattuale che, ex art. 1455 cc, conduce alla risoluzione del contratto per grave inadempimento.

Avv. Sergio Bove – Senior associate